再降30价格才合理石家庄楼市到底是过
近期,很多城市的研究机构都发布了上半年的楼市报告,如果想要了解下半年楼市的发展预期,那么这就是最好的参考资料。 而根据易居河北研究院公布的数据来看,石家庄今年上半年总共商品房成交面积为.09万㎡,成交金额.24亿元。相比去年同期基本持平。 由此可见,在供需关系上,石家庄的楼市相对平稳。当然,在均价方面,石家庄已经经历了很长一段时间的下滑期,从幸福里提供的城市均价来看,目前石家庄二手房均价行情为元/平,环比上月出现了0.12%的下滑。 简单概括,就是目前石家庄楼市基本平稳,价格呈现小幅下滑趋势。如此看来,相对稳定的楼市,更有利于刚需用户购房,从而规避市场波动产生的风险。 但问题在于,从未来可能的趋势来看,石家庄的房价还会继续下滑多少?石家庄的楼市供需关系到底是怎样的呢? 首先,我认为石家庄目前是存在一定的房源过剩现象的。原因很简单,就在前不久,石家庄发布了《关于印发调整石家庄市年度国有建设用地供应计划的通知》,全年总供地数量减少了约.6亩,其中住宅用地减少约.85亩。 供地计划的收紧,显然意味着目前留存的项目存在一定的过剩情况。并且从实际市场反应来看,目前绝大多数中介机构都表示二手房确实难卖,并且随着新房的降价,二手房的价格空间也越来越低。 我们都知道,一旦“有价无市”的情况出现,说明市场消化能力真的出问题了。 那么接下来的问题就是,如果房源过剩的情况继续保持,是否会进一步导致房价下跌呢? 在这方面,关键的问题在于未来是否存在所谓的“接盘侠”,只要房源销售情况理想,那么供需关系自然会慢慢调节过来。所以石家庄在这方面还是具备一定优势的。 优势在于,石家庄毕竟是一个人口基数较大的城市,目前城市总人口超过万,主城区人口也将近万,如此大的基数,未来势必会产生住房购房需求。 另外,一个容易被人忽视的事实是,现在人们之所以买房,解决居住的因素其实占少部分,更多的还是希望获得增值收益,提升资产水平。因此,人们“追涨杀跌”的心态不会改变。 所以目前由于石家庄房价走低,人们的交易热情也偏低,但就这样依然保持了与去年同等的交易规模。那么可想而知,一旦房价走势扭转,人们入局的热情将会大增,届时无论是成交量还是成交均价,都会出现大幅度的反弹。 从这个角度来分析,影响石家庄楼市供需关系的主要因素,就在于未来的房价走势。根据前不久的新发布数据来看,我国平均房价已经正式破万,对此有专家表示房价水平过高,至少要下跌约30%才算合理水平。 按此观点,以目前石家庄的均价水平再跌去30%,大约就是万元左右。这和大部分三口之家的月收入基本持平,假设购买一套平米的房子,贷款70万,每月还款大约不到0元,再叠加必要的生活成本,似乎确实是比较合理的比例。 但理论如此,距离现实还是比较有差距的。还记得开头的交易规模吗?这说明即便是房价偏高的情况下,依然有大量的人进行交易。因此,买得起房的人即使价格再涨一些也依然有能力买房,但买不起房的人,可能再降30%的房价,也依然是买不起。 况且,如果真的出现幅度较大的降价情况,不排除会吸引部分人来“抄底”。最近一段时间,石家庄每出现一个降价盘,都会吸引买家无数,这里面到底有多少人是刚需用户,真的值得商榷。 总之对于那些真正需要买房来解决实际问题的刚需用户来说,与其纠结自己无法控制的市场情况,倒不如早做准备,避免自己买到性价比更差的房子,这才能更好的控制风险。 以目前的趋势来说,这两类房子都不值得入手,一类是位于县城的高层住宅,一类是位于主城区的小产权房。 根据最新通告,今后县城将实行“限高令”,严格控制18层以上的住宅建设。所以未来新建设项目都要遵循这个原则,那么已经存在的高层建筑就失去了竞争力,一旦入手未来的流动性堪忧,很容易发生“好买不好卖”的问题。 此外,最近轰轰烈烈的“拆违”行动,也让不少人意识到了那些小产权房甚至是违规建筑的风险有多大。要知道,小产权房本身就限制交易,甚至还可能存在额外的风险,即便是再便宜,也是万万不可尝试购买的。 最后总结一下,房价继续下跌,自然是没房子的人喜闻乐见的情况。但很可能真的出现大幅度下跌了,很大一部分人依然是缺乏足够的能力买房,反而因此让别人“摘了桃子”。 看来,楼市调控,真的不是单纯降个价那么简单! 对于目前石家庄的房价水平,你认为它还能降多少?到什么水平才是比较正常的呢?欢迎留言讨论! |
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