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回望年，石家庄房地产市场波荡前行，有灰暗亦有亮色。年是极不平凡的一年，变化时刻都在发生。在这一年，石家庄房地产市场的经历同样前所未有，并且出现了许多典型的新现象。

01

房企“疫”考

疫情突如其来，石家庄房地产市场在年初遭遇“黑天鹅”。为做好疫情防控工作，石家庄市房地产业协会、石家庄市住房和城乡建设局先后于1月26日、1月29日发布通知，号召、要求售楼部和中介门店推迟营业，2月8日（正月十五）前不得进行房产销售、咨询、展示等活动。

直到2月21日，石家庄市住房和城乡建设局发布了《关于做好房地产企业房屋销售场所有序复业工作的通知》，允许复工之后，各大房企迅速反应提交申请，一周时间内近50个楼盘获准开门营业，复工率超12%。至3月底，石家庄各大售楼部基本都已正常营业，但留给开发企业的时间只剩9个月。

疫情停业期间，销售节奏被打乱，新的线上销售手段难以快速破局，成交近乎停滞，房企的销售压力倍增，一些中小房企甚至面临生存问题。尽管年石家庄房地产市场普通住宅全年成交金额创新高，但房企表现出现强烈分化。一些头部品牌房企逆境突围，在产品上下功夫，凭借精准定位打开销售局面；另一些中小房企迫于资金压力和销售任务，选择以价换量。

02

直播卖房

年初，疫情导致售楼部暂时关门停业，房地产从业人员纷纷转战线上，化身带货主播，房地产行业开启线上营业模式。

在直播平台上，置业顾问除了拼专业素养，还展示了许多隐藏技能，以争取提高传播量和人气值。有“灌篮高手”秀球技；有“烹饪达人”展示厨艺；还有“楼市好声音”为你带来动听歌曲……直播卖房不断玩出新花样。

直播作为全新的带货风口，同样也给房地产市场带来了全新的营销手段。通过直播平台，开发企业可以更加快速、全面的覆盖受众，寻找目标客户，借助高流量平台，扩大品牌知名度。通过直播间抽奖、送礼物的形式可以增加用户粘性，进一步实现客户转化。

在特殊时期，直播成为开发企业对接客户的必要手段。在大量房企集中进场之后，直播作为营销辅助手段，进入了常态化运营。关于直播卖房的未来，一方面，观看受众的精准度需要进一步提升；另一方面，在整个销售链条上，相关环节的线上技术开发需要持续跟进，与直播展示环节相链接，从而形成更有效的闭环。

03

楼市解遗

年，“全力推进房地产遗留问题”成为石家庄各个区域政府工作报告的重点内容之一。年初消息显示，石家庄年排查出的个房地产清理规范项目中，还剩余个问题项目没有解决到位，占全省未解决问题的56%。从这些尚未解决的项目清单中可以发现，问题项目主要分为三大类：一是办证难；二是回迁入住难；三是烂尾楼。

办证难项目大多已入住多年，不动产证“难产”的原因多是因为资金困难、土地手续未办理、规划未批等原因。年，此类项目有不少已经解决或是有了明显推进，比如锦城成功拍地。回迁难和烂尾楼基本都是因为资金链断裂，开发企业需要筹措资金或寻求接盘，有的项目因为开发商涉案或跑路，则更难重启。今年亦有不少此类项目出现明显转机。比如祥云国际、西湖一品、星湖国际花园、藏龙国际等，都已有新的开发企业接盘；上上东、卓升尚郡、宝鼎世嘉则迎来复工。

04

改善崛起

年，石家庄房地产市场普通住宅成交金额超过年全年，并且创历史新高。这其中，除了首置刚需起到筑底作用，改善需求的崛起不容小觑，呈现出供需两旺的局面。

从供应端来看，年，主城区二环内改善楼盘供应规模上扬。此外，应注意到，改善项目同样存在分化，同样是大户型，但是冷热不均，改善需求的选择判断更为理性，个性化需求更为明确，因此呈现出结构性释放的特点。

从需求端来看，疫情宅居在家期间，房屋使用时间增加，住房问题集中暴露，倒逼购房人重新审视现有居住环境，对于改善换房的需求进一步增加。

此外，改善需求对居住空间的要求也呈现出多元化的特点，除了要求面积更大，也要求布局更加合理，独立家政间、更多收纳空间成为普遍需求，另外，家庭成员相互的空间关系也变得更加重要，既要有共处互动空间，也要有个人私密空间。此外，对于卫生消毒、便捷的智能化等相关人性化设置也被重视起来。

根据焦点研究院报告披露的信息，年㎡以上的大户型成交占比不及年，改善需求较为集中的万元上下区间有所上扬，高价成交规模有所下降，反映出大户型成交的不平衡状态，尽管总价上有所起色，但石家庄市场改善人群的购买力依然存在隐忧。

05

房价分化

年，石家庄房价平稳中有波动，分化明显。首先是区域上的分化，主城区房价相对平稳，越靠近市中心价格越坚挺；周边区域房价出现明显下探，以价换量趋势明显。区域的分化一方面与市场放量有关，周边项目分布较为集中的区域竞争激烈，且多以刚需产品为主，客户购买力有限，快速走量成为关键，以价换量成为必然选择。另一方面，区域的发展程度与价值支撑差异，会直接影响区域内项目的价格稳定程度，缺乏优质城市资源配套支撑的区域，房价更容易松动。

可以看到，尤其在下半年，销售压力日益增大的当下，甚至出现了跌破区域均价的楼盘。二环至三环价格可以达到00元/㎡以内，二环内的价格可以达到元/㎡以内，同区域内楼盘价差可以达到-元/㎡。目前来看，市场局部的分化状态会持续出现。

06

竞拍抢地

年，石家庄土地出让总量为.亩，较年下降21.44%，成交总额.亿元，较年下降30.27%。其中，净地依旧是抢手货，引发房企激烈竞拍，竞价超过百轮的地块有5宗。具体情况如下：

3月25日，经过轮竞拍，东胜以20.04亿竞得[]号地（棉五社区改造地块），创造了楼面价之最：.89元/平方米。

8月28日，经过轮竞拍，蓝光以7.93亿元竞得[]号地（东三教改造项目地块），创造了溢价率之最：溢价率高达99.75%。

9月9日，经过轮竞拍，荣盛以18.11亿元竞得[]号地（天同汽车制造公司地块），创造了竞拍轮数之最。

12月11日，经过轮竞拍，中海以17.71亿元竞得[]号地（市职教中心地块），创造了亩价之最：.75万元/亩。经过轮竞拍，龙湖以12.21亿元竞得[]号地（河冶科技厂区地块）。

可以发现，引发激烈竞争地块均位于主城区二环内或二环边，位置优越并且稀缺。一方面，反映出房企布局石家庄的强烈意愿，这也将成为石家庄房地产市场的续支撑力量。另一方面，竞拍形成的高价地块，有可能进一步传导至后续项目入市定价，某种程度上也会影响区域内房价形势，对整体房价水平影响不大，不过对于市场各方心理预期的影响值得