年3月22日，石家庄市政府在其官方网站发布了关于加快推进年房地产专项整治项目手续办理意见，复工、抵押、手续等相关的众多的意见出台，对石家庄楼市究竟有何影响？请看具体内容！

一、关于宽限期开工

（一）关于在建城中村改造回迁区复工问题

凡纳入专项整治的在建城中村改造项目，回迁区为自有土地且不涉及农用地的，经规划部门认定总平图，城中村改造办公室认定回迁区域后，准予回迁区复工。辖区政府负责审定该类项目名单报市整治办备案，由市整治办出具《宽限期内完善手续的通知》，各部门严格按照石政发〔〕8号文规定履行监管职责。

（二）关于抵押方式缴纳开工保证金问题

对纳入年房地产专项整治，土地尚未出让，总平面图已审定的在建项目，由辖区政府牵头，签订辖区政府、项目单位、区财政、区住建四方抵押协议，通过房产抵押方式缴纳开工保证金，《四方协议》到位后，经辖区政府向市整治办提出申请，按照《补充规定（二）》（市整治办发〔〕2号）政策，给予3个月宽限期复工。

（三）关于按比例缴纳开工保证金问题

对纳入年房地产专项整治范围，总平图已审定，确因项目资金紧张，无法一次性足额缴纳开工保证金的在建项目，经辖区政府提出申请，可根据项目情况，由住建部门负责，按开工保证金缴纳数额，核定开工面积，按照《补充规定（二）》（市整治办发〔〕2号）政策，给予3个月宽限期复工。

焦点解读：

四方协议非常重要，可抵押房产做超容积率土地出让金、罚款。

1、在建城中村改造项目回迁区复工

要件：回迁区系自有土地，不涉及农用地

流程：

①规划部门认定总平图

②城中村改造办公室认定回迁区域

职责：辖区政府，审定项目名单报市整治办备案；市整治办，出具“宽限期内完善手续通知”

2、抵押方式缴纳开工保证金

要件：纳入专项整治，土地尚未出让，总平图已审定

流程：

①签辖区政府、项目单位、区财政、区住建四方抵押协议

②抵押房产作缴纳开工保证金

③辖区政府向市整治办提申请

④宽限期3个月复工

3、按比例缴纳开工保证金

要件：纳入专项整治，总平图已审定，项目资金紧张且无法一次性足额缴纳开工保证金

流程：

①辖区政府向市整治办提申请

②按缴纳数额核定开工面积（住建部门负责）

③宽限期3个月复工

二、关于手续办理

（一）房地产抵押项目的处理

1、对取得土地权属证书项目。对取得土地权属证书后超容积率建设项目，已签订《四方协议》，以房产抵押超容积率土地出让金及其他处罚款项的房地产专项整治项目，由市国土局依据《四方协议》出具“已用房产抵押超容积率土地出让金”的函，辖区政府提出上述款项收缴方案，出具负责确保全额收缴到位的承诺，市规划、住建部门按照有关规定办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》等手续。

2、对未取得土地权属证书项目。对纳入房地产专项整治、土地尚未出让，已签订《四方协议》，并以房产抵押方式缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款的项目，辖区政府提出上述款项收缴方案，出具负责确保全额收缴到位的承诺后，市整治办出具“已用房产抵押方式缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款”的函，国土部门按程序办理土地收储、出让等手续。土地出让后的手续办理参照上一款规定执行。

（二）对涉及代征代拆不到位项目

对纳入房地产专项整治、土地尚未出让，以现金或房产抵押方式缴纳代征代拆保证金的项目，辖区政府提出上述款项收缴方案，出具负责确保全额收缴到位的承诺后，市整治办出具“已用现金或房产抵押方式缴纳代征代拆保证金”的函，国土部门按《补充规定》（市整治办发〔〕1号）办理收储出让手续。代征代拆部分补偿费用按实际评估价计入土地成本，并按包干方式管理。代征代拆到位前，地价中包含的代征代拆成本不予归还，代征代拆保证金不予退还、抵押房产不予解押；代征代拆到位，经市住建局审验后，财政部门按程序支付包干成本，退还代征代拆保证金。

（三）关于土地出让问题

对纳入专项整治的项目，土地出让时，宗地内有产权清晰，可临时利用的零星未拆除建筑物、构筑物，原产权单位出具同意处置的证明，辖区政府出具竣工验收前拆除到位承诺后，国土、规划、住建部门按程序办理土地、规划、建设、预售等相关手续。项目竣工验收前由辖区政府负责督促项目单位拆除到位，否则不予办理竣工验收和备案手续。如引发信访等其他问题，由辖区政府负责协调解决。

（四）关于土地分期出让缴纳超容积率保证金问题

对纳入年专项整治，已全额缴纳安置补偿金的项目，在土地分期出让时，先出让地块如涉及超容积率保证金，项目单位可以用未出让地块安置补偿金和未出让地块的拆迁成本冲抵拟出让地块超容积率保证金。

焦点解读：

辖区政府负起“担保”责任，简化流程加快手续办理

1、有土地手续项目

要件：超容积率建设，已签四方协议，房产抵押超容积率土地出让金和其他罚款

流程：

①市国土局出具“已用房产抵押超容积率土地出让金”的函

②辖区政府提款项收缴方案，出具确保全额收缴到位承诺

③市规划、住建部门办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》等手续。

2、无土地手续项目

要件：纳入专项整治，土地尚未出让，已签四方协议，房产抵押缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款。

流程：

①辖区政府提款项收缴方案，出具确保全额收缴到位承诺

②市整治办出具“已用房产抵押方式缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款”的函

③国土部门办理土地收储、出让等手续

④办理土地手续后，市国土局出具“已用房产抵押超容积率土地出让金”的函

⑤市规划、住建部门办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》等手续。

3、代征代拆不到位项目

要件：纳入专项整治，土地尚未出让，现金、房产抵押缴纳代征代拆保证金。

流程：

①辖区政府提款项收缴方案，出具确保全额收缴到位承诺。

②市整治办出具“已用现金或房产抵押方式缴纳代征代拆保证金”的函。

③国土部门办理收储出让手续。

代征代拆费用处置：

①代征代拆部分补偿费用按实际评估价计入土地成本，包干管理。

②代征代拆到位前，地价中代征代拆成本不归还，代征代拆保证金不退还，抵押房产不解押。

③代征代拆到位，经市住建局审验，财政部门支付包干成本，退还代征代拆保证金。

4、土地出让

要件：纳入专项整治，宗地内有产权清晰，可临时利用的零星未拆除建筑物、构筑物。

流程：

①原产权单位出具同意处置证明。

②辖区政府出具竣工验收前拆除到位承诺。

③国土、规划、住建部门办理土地、规划、建设、预售等相关手续。

④竣工验收前辖区政府负责督促项目单位拆除到位，否则不办理竣工验收、备案手续。

⑤辖区政府负责协调解决信访等其他问题。

5、土地分期出让缴纳超容积率保证金。

要件：纳入专项整治，已全额缴纳安置补偿金，土地分期出让，先出让地块涉及超容积率保证金。

流程：可用未出让地块安置补偿金和未出让地块拆迁成本冲抵拟出让地块超容积率保证金。

三、关于推进政策

（一）关于减免行政处罚滞纳金问题

凡纳入房地产专项整治的项目，如年5月31日前全部缴纳各项行政处罚罚款，可不再追缴滞纳金；如年6月30日前全部缴纳各项行政处罚罚款，滞纳金减免50%；如年6月30日仍未缴纳各项行政处罚罚款的，不再减免滞纳金。对以房产（土地），抵押（抵顶）处罚的项目，滞纳金缴纳政策按上述政策执行。

（二）关于退地界不足的问题

凡纳入专项整治范围的在建项目，与相邻住宅小区或单位存在退地界不足的，经辖区政府核定确实无法改变，并出具负责解决由此引发的纠纷和信访、法律等问题的承诺后，项目取得土地手续，规划部门可以核发《建设工程规划许可证》。

（三）关于预留发展用地土地成本认定事宜

对纳入专项整治，已经市政府批准按石政发〔〕48号文规定，在预留发展安置用地上进行开发建设的项目，项目单位通过实物和货币对村集体进行安置补偿的，可按照《补充规定（二）》（市整治办发〔〕2号文）第二条，进行土地成本认定。

（四）关于产业项目的土地成本认定事宜

对纳入专项整治，列入省市重点建设的产业项目，项目单位通过实物和货币对村集体进行安置补偿的，可按照《补充规定（二）》（市整治办发〔〕2号文）第二条，进行土地成本认定。

（五）关于资金困难项目土地出让问题

对未缴纳安置补偿金的项目，在办理土地手续时，由辖区政府提出申请后，市土地储备中心联系金融和社会投资机构，搭建合作平台，为项目提供资金支持，市土地储备中心（市建设用地服务中心）会同市财政部门对待出让土地的预期成本和区级分享收入进行测算。土地出让后，由市土地储备中心（市建设用地服务中心）协助金融机构回笼资金；区级分享收入部分，由区政府负责监管，并与区财政、街道办（镇）、村（居）委会、项目单位及金融和社会投资机构签订协议，明确分享资金使用用途，配合金融机构或社会出资人在指定银行开立专用帐户，实行封闭运作。

（六）关于回迁区供地问题

对纳入专项整治的城中村改造项目，回迁安置用地可采用划拨方式供地；城中村改造和旧城改造回迁安置用地采用公开出让方式供地的，土地评估时应考虑回迁安置对地价的影响。

（七）关于旧村外地块土地成本问题

对纳入年专项整治、土地尚未出让，但已全额缴纳安置补偿金的城中村改造项目，对旧村范围外地块纳入城中村改造用地范围的，旧村外地块可按照《补充规定（二）》（市整治办发〔〕2号）第二条内容认定土地成本。

（八）关于城中村改造回迁面积认定

对纳入专项整治、在回迁安置地块上超容积率建设并已封顶的城中村改造项目，由市城中村改造办公室提出该类项目清单，经市整治办专题会议研究确定后，项目单位缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款；辖区政府向市整治办出具“增加面积全部用于村民安置，不对外销售”的承诺，各部门按整治政策处罚到位后，规划部门按现状认定总平图，市城中村改造办公室办理增加回迁面积认定手续。对在建项目由辖区政府会同市城中村改造办公室共同确定实际增加回迁面积，经市整治办专题会议研究确定后，项目单位缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款；规划部门按认定面积重新核定规划总平图，市城中村改造办公室办理增加回迁面积认定手续。该类项目认定截至年3月31日结束。回迁区超容积率代征公益项目土地补偿款标准按《补充规定》（市整治办发〔〕1号）第五条，第四款执行。

（九）关于项目容积率确定问题

对纳入年专项整治，规划部门已在处理意见会签表上确定容积率指标及计算方式的项目，可仍按照原确定的容积率指标及计算方式执行。

焦点解读：

罚款缴纳越早越好，资金困难政府搭台融资，既定现实缴罚款费用可发证

1、行政处罚滞纳金

①年5月31日前全部缴纳罚款，不再追缴滞纳金

②年6月30日前全部缴纳罚款，滞纳金减免50%

③年6月30日仍未缴纳罚款，不减免滞纳金

④房产、土地抵押、抵顶处罚同上

2、退地界不足

①辖区政府核定确实无法改变，出具解决由此引发纠纷、信访、法律等问题承诺

②办理土地手续

③规划部门核发《建设工程规划许可证》

3、预留发展用地土地成本认定

①实物、货币对村集体安置补偿

②可重新认定土地成本

4、产业项目土地成本认定

①实物、货币对村集体安置补偿

②可重新认定土地成本

5、资金困难项目土地手续

要件：未缴纳安置补偿金

流程：

出让前

①辖区政府提申请

②市土地储备中心联系金融和社会投资机构，搭建合作平台，提供资金支持

③市土地储备中心（市建设用地服务中心）会同市财政部门测算待出让土地预期成本和区级分享收入

出让后

④市土地储备中心（市建设用地服务中心）协助金融机构回笼资金

⑤区级分享收入部分，区政府负责监管，区财政、街道办（镇政府）、村委会（居委会）、项目单位及金融和社会投资机构签协议，明确分享资金使用用途，配合金融机构、社会出资人在指定银行开立专用帐户，封闭运作

6、回迁区供地

①回迁安置用地可划拨供地

②回迁安置用地公开出让供地的，土地评估时应考虑回迁安置对地价影响

7、城中村外地块土地成本

要件：纳入专项整治、土地尚未出让、全额缴纳安置补偿金、城中村外地块纳入改造范围

流程：可重新认定土地成本

8、城中村改造回迁面积认定

要件：纳入专项整治、回迁安置地块超容积率建设并已封顶

流程：

①城中村改造办公室提项目清单

②市整治办专题会议研究

③项目单位缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款

④辖区政府出具“增加面积全部用于村民安置，不对外销售”的承诺

⑤各部门处罚到位

⑥规划部门按现状认定总平图

⑦城中村改造办公室办理增加回迁面积认定手续

要件：辖区政府、城中村改造办公室共同确定实际增加回迁面积

流程：

①市整治办专题会议研究

②项目单位缴纳超容积率代征公益项目土地补偿款

③规划部门按认定面积重新核定规划总平图

④城中村改造办公室办理增加回迁面积认定手续

限年3月31日前认定

9、容积率

要件：纳入专项整治，规划部门已在处理意见会签表上确定容积率指标、计算方式

流程：按原容积率指标、计算方式执行

四、关于房产抵押项目和缓缴罚款项目的处理

（一）对以房产抵押方式，临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金的项目，需在年6月30日前，以现金方式完成各项罚款和费用的缴纳，进行房产解押。项目单位到期后仍无力缴纳前述各项款项的，由辖区政府负责处置抵押房产、缴清所欠款项。市住建局、项目单位负责做好配合工作。

（二）对以房产抵押方式，临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金的项目，项目单位可直接提出房屋抵顶处罚申请，由辖区政府组织参照上一款执行。

（三）对已采用分期方式履行处罚的项目，在分期交款到期后仍未能缴清的，项目单位按照《补充规定（二）》（市整治办发〔〕2号）第四条，第一款规定以房产抵押方式提供未出售等价值房屋，按程序签订《四方协议》，并在年6月30日前，以现金方式完成各项罚款和费用的缴纳，进行房产解押。到期后仍无力缴清各项罚款，按照本意见第四条，第一款执行。

焦点解读：

房产抵押可冲抵罚款费用，辖区政府承担追缴责任

1、抵押房产临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率土地出让金

①年6月30日前现金缴纳罚款、费用，解押房产

②到期后仍无力缴纳款项，辖区政府负责处置抵押房产，缴清所欠款项

③项目单位可直接提出房屋抵顶处罚申请，辖区政府负责处置抵押房产，缴清所欠款项

2、分期缴纳罚款、费用，到期后仍未能缴清

①抵押未出售等价值房屋，签四方协议

②年6月30日现金缴纳罚款、费用，解押房产

③到期后仍无力缴纳款项，辖区政府负责处置抵押房产，缴清所欠款项

总结：

这次去库存，政府的力度之大，底线之底，可以说前无古人，不知是否会后无来者。一些补证的开发商如再不抓住机会，恐怕再也别怨天尤人了。

（来源：回看、鼎工资本）

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