文/回看

出品人/羊脂玉

本文仅代表「回看」观点

上个月，北京雍和宫东墙根的胡同里，一位地产前辈带我去尝了一家苍蝇小馆。酒过三巡、菜过五味，他问我一个问题：今年石家庄市场上的「二环天堑」，还那么明显吗？读过此前回看文章的朋友，应该对「二环天堑」这个词并不陌生。去年，一条二环路，环内外的市场表现大相径庭：购买力更强的改善需求往里走，购买力弱一些的首置刚需往外走。也因此，二环内外的普通住宅，在成交面积段和总价段上分化得非常强烈，这背后的逻辑非常明确：预算充足、资金充沛，正在占有数量更多、配置更高的城市资源。买房的过程，本身就是城市资源重新分配的过程。

▲过去10年，石家庄的常住人口规模呈现出爆发式增长状态。但请注意，这种「爆发」仅集中在主城区，说得再直接一些，仅集中在主城区二环内。可长此以往，原本就空间逼仄的主城区二环内，早已不堪重负

他点了点头，说：这趋势必然到来的，一线城市早已习以为常，今年北京五、六环的地价都到六、七万了。不过，令他意外的是，这趋势降临石家庄的时间，比他预想的要晚。晚了多久？他伸出三根手指头：晚了三年。1下面是老前辈「翻历史书」的时间：年，二环路初步建成，石家庄因此成为中国最早一批规划和建设环城快速路的城市。这是一项值得石家庄人骄傲的记录，然而，也就到此为止了。二环之后二十多年，三环路跌跌撞撞，到今天还差北边这一横。再往外，则是去年才宣告贯通的「环城高速」。交通路网对城市格局的影响极大，房地产市场尤甚，市场对这类风吹草动也是非常敏感。上世纪90年代，城市规划哪像今天这样透明，老前辈通过酒桌饭局，嗅到了这条城市快速路的一点味道，就想办法疏通关系，希望能第一时间看到规划图。结果，费了半天力气，转了好几个部门，终于在一个阳光明媚的上午，他被人领着进了一个大会议室，领他的人先关上门，然后拉好窗帘，才掀开墙上的幕帘，二环规划图赫然出现。挺难以置信的吧？可这一段真不是我杜撰的，而是他一字一句讲的。那时候没智能手机，拿出相机堂而皇之拍个照更不可能，老前辈硬是在十分钟时间内，将规划图死死印在脑子里，出了门坐进车里，摊开一张提前准备好的石家庄地图，在上面把二环走向画了个大概，拿回去给老板交差。他说，后来规划图公示出来，他比较过，相似度九成以上。多亏提前一年多看到了这张规划图，让他们拥有了比同行多一年的时间优势，接下来便紧锣密鼓地运作，在二环边接连吃进三块土地，地价非常合适。这三块地在此后几年陆续开工，赶上了二环从开工到建成的当口，稳稳地享受到了二环的「红利」，项目卖了个好价钱。2回顾历史，要说对石家庄城市格局影响最大的道路，二环当仁不让。没二环的时候，石家庄主城区的界限在哪里，没人说得清楚，那时的城市也没多大，人口涌入，便摊开了发展。可到了上世纪90年代，主城区的人口规模超过了一百万，城市规模也摊开了。于是，仿效北京，石家庄也通过二环路，划定了主城区的界限。此后20年，如同围棋中的「提子」，二环内的空白地区被迅速填补，涌入城市的人口也有了方向，二环内显然「更香」，地价也因此水涨船高。前些年的行情是，二环内的地块要谈转让，亩价不过千万，连谈判桌都上不去。在购房需求这个层面上，道理更简单：但凡有点钱，谁不想钻进二环内？这就导致石家庄二环内的人口密度，几乎可以碾压一线城市，桥西的人口密度更是达到每平方公里一万人以上。

▲桥西区、裕华区的常住人口密度之高，连某些一线城市也难望其项背，前后则有长安区奋起直追。石家庄主城区常住人口不堪重负，说得再直接一些，便是二环内的不堪重负

这是「二环天堑」的前奏和铺垫，但还远远不够。也是这些年，房地产市场调控压力巨大，石家庄房价也「现了原形」，可二环内外的价格表现却大相径庭：二环内，项目以地段优势自居，一手房价肯定能叫到一万五、六以上。可二环外，离二环近的，便尽量向二环靠拢；离二环远的，便靠拢能直通主城区二环内的主干道。过去石家庄的城市价值，高度集中在了二环内。不靠拢二环，还能靠拢谁？只有等潮退的时候，才能知道，谁穿着衣服，谁是裸泳。房价刚涨起来的时候，二环内外的价差没那么突出，「二环天堑」也就没那么显著。可这三年房价「现原形」，以城市价值为基础的房价，自然就拉开了，「二环天堑」也就暴露出来。这便是前述「晚了三年」的由来。如今看，从二环诞生之日起，这道「天堑」就必然会形成。到如今，二环早已不是城市的骄傲，反而是城市的「紧箍咒」，石家庄人的「累赘」。饭局结束，临分别，老前辈留了一句话：这道「天堑」，总要有人去抹平它。3谁能抹平这道天堑？自然是行政力量。前两天的回看文章，我说过，从4月22日开始，石家庄土地市场已经连续50天「静默」，房地产开发用地交易为「零」。到写下文章的6月22日，又多了11天，整整两个月。这就奇怪了，石家庄既没有列入居住用地「一年供应三次」的22座重点城市里，也没有收到禁止房地产开发用地交易的禁令。整整两个月的静默，实在有些不正常。多方打听，可以确认的一点是：城市开发的规则，要变。供地「小动作」的背后，是城市开发的「大棋局」。哪里供地，哪里不供地；哪里多供地，哪里少供地；哪里供住宅，哪里供商业；哪里是城市居住区，哪里是商业核心区，哪里又是产业聚集区，「指挥者」是行政力量，「指挥棒」便是规划，就是此前藏在会议室幕帘背后，现在贴在政府网站上的城市规划。如今，供地暂停了，意味着「指挥者」改主意了，「指挥棒」要调整了。改主意了，那改什么主意了？要调整了，那要如何调整？回答这个问题不难，我们先往源头追溯，回到石家庄「剧变」的源头，决定石家庄「改主意」、「要调整」的关键会议：「河北省推进省会建设发展工作会议」。

▲5月28日召开的这次会议，对未来三至五年石家庄的城市发展影响极其巨大。此前的回看文章，我做过一些解读，但还远远不够，虽然会议已经过去将近一个月，但影响仍在发酵。近期回看将发布多篇文章，持续解读正处在剧变前夜的石家庄。

文章之外，近期我的多场线上直播就这一话题，做过多次解读，信息量比较大，感兴趣的朋友可以去追溯直播回放，追溯方式可以通过「一直播」搜索「小回今晚一小时」，从最新一期开始看就可以

这次会议对石家庄发展现状和存在问题的剖析，直击要害，几乎覆盖了过往普通百姓日常吐槽的方方面面。这其中，有三点值得玩味：辐射带动作用不够强。城市建设品位不高。基础设施和公共服务设施不完善。上面这三点，说得再通俗一点：对外，石家庄带不动周边城市。对内，石家庄的城市形象又不行。话说回来，不要说带动周边城市，就算是二环外，这些年和二环内的反差也是广受诟病。已经沦为城市发展「紧箍咒」的二环，已经从「路」变成了「墙」，突破迫在眉睫。4那该如何突破这道墙？已经静默两个月的土地市场，显然是突破的开始：先停下来，调整城市规划的思路，想明白了，再重启。其中，二环内，重新平衡「生产、生活、生态」这三项功能，说得再通俗一点：别光盯着房地产开发，别只顾着商品住宅，要让住下来的人，用公园逛、有医院去、有商场买、有交通行。据说，这两天，原计划在今年供应的原棉一、棉二厂区地块，以及原华药厂区地块，除了做土壤修复，也在调整用地规划，适当增加城市配套，类似的动向，大概率也会发生在晚点供应的原石钢厂区地块和原焦化厂地块。那么，二环外呢？那就是下更大力气，提升城市配套，提振城市价值，把二环内居高不下的人口压力疏解出去，真正实现城市骨架「舒展开」。

▲摘自石家庄市的《年政府工作报告》。事实上，「全面提升主城区形象品质」、「加快新三区与主城区一体化发展步伐」，已经连续七年写进政府工作报告，但面对主城区二环内居高不下的常住人口压力，七年的目标必须转化为实际行动

还记得今年3月石家庄的「十四五规划」提出，打算在二环至三环间，新建四所人规模的全寄宿制普通高中吗？如此规划的目的，「十四五规划」说得很清楚：疏解主城区完全中学的高中段学生，为义务教育腾出空间。可收益的是两头：一头，是给主城区不堪重负的人口压力和随之而来的教育压力，「减负」。另一头，则是把行政力量能直接疏解的人口疏解出去，充实到人口压力小得多的二环外。这样的构想，和主城区内市属高校搬迁至正定新区，高等院校酝酿搬迁如出一辙。「搬学校」只是冰山一角，地铁万科蓝湾南侧的古城路向西改造，万科翡翠四季东侧的仙台街、西侧的封龙大街新建，交通路网建设也在配套启动。原计划5月挂牌入市的原信工学院南校区地块，之所以戛然而止，除了配合土地市场静默，城市规划思路调整外，此前出让方案将整个地块切分成多块先后出让的思路被否定，这幅东南片区规模最大的净地，将大概率整体规划、整体开发，作为填补主城区东南方向空白的一枚棋子，落在那里。在最近的直播里，总有人问我：据说石家庄二环内不再供应住宅用地，消息真伪如何？实话说，我目前没有亲眼看到行政力量白纸黑字写在正式文件里，这样的消息便是不靠谱的。但可以确定的是：二环内新增住宅用地将关闭审批的「闸门」，类似于某些项目在非住宅用途的地块上，先把项目做了，造成既定事实，然后逼行政力量就范，接受地块调规这样的事情，绝对不可能再出现。可真把体量可观的可开发地块，全规划成商业、公园、教育、医疗，老百姓肯定开心，但开发商不是慈善家，算账是绝对算不过来的。目前推测：二环内已规划为住宅用地的，还可以继续开发，但规模势必会压缩，让给「生产」和「生态」功能。说得再通俗一点：二环内的住宅用地供应规模可能会减少，更多的住宅用地规划，可能会调整至二环外，以配合疏解人口的目标。5今天的开发商，消息灵通、嗅觉敏感更甚于当年。首当其冲的，便是有着「国资」背景的企业。比如说，石家庄的地铁公司和城投集团。还记得年石家庄出台的「做地」新政吗？做地，简单理解，就是把一块地，做成手续合规、规划合法、流程合理，可用于城市开发的「城镇建设用地」。说起来是一句话，可真要做起来，流程漫长，短则一年，长则多年。就拿位于古城东路和太平河之间的地铁万科蓝湾项目，地块前身是搬走的市属高校，拆迁腾退，非常清白，可即便如此，做地还是用了一年多的时间。

▲摘自石家庄市政府《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》（石政发[]37号），全市范围拥有做地「牌照」的企业仅有六家。尽管当前石家庄城市开发和土地市场的秩序正在重塑，但拥有做地「牌照」企业的范围也很难扩展，仍将以行政力量可有效监管的企业主体为主

三年的做地新政，仅给了六家企业在全市范围内做地的权利。殊不知，能把地块做熟，做上土地市场，在城市开发，尤其是房地产开发上也就有了先机。这种「近水楼台先得月」的优势，和文章开头提前一年多看到二环路规划一样，不可能谁都能染指，前述地铁公司和城投集团便赫然在列。赋予这些企业全市做地的权利，目的也非常直接。像城投集团，地面的道路交通，地下的综合管廊，凡是跟市政项目有关的，它都当仁不让。你在主城区随便找一个在建的市政项目，能看到「城投集团」身影的几率绝对超过80%。可要做市政项目，项目所处，征地拆迁便是必经手续，赋予做地权利，便宜行事，也就顺理成章。至于地铁公司，意义就更大了。地铁建设，线路在地下，施工却从地下延伸至地上，征地拆迁更是家常便饭，自然也要赋予做地权利。更重要的是，新建地铁，投资巨大；养住地铁，压力更大。况且，深圳和香港的地铁公司凭借地铁沿线的土地开发，不仅养住了地铁，额外收益更是惊人，深圳地铁甚至有能力参与城际铁路投资，与之相比，它参股万科反而是「小投资」。珠玉在前，石家庄自然也会仿效。多说一句：还记得年初石家庄宣布，首个TOD项目大概率将依托乐乡站规划，这背后，便是地铁公司主导。未来五年，石家庄土地开发的秩序将被重塑，并大概率由行政力量主导，而站在土地开发最前面的，也自然是国资企业。因此，也就不难理解，在万科石家庄的合作伙伴里，会出现地铁公司和城投集团的身影。地铁万科蓝湾不是他们的第一次合作，也绝对不是最后一次。在冲出「二环天堑」，布局二环外城市开发的大棋局上，有些力量已经走在了前面。

▲地铁万科蓝湾项目鸟瞰图，从项目北侧俯瞰项目周边配套及与主城区二环内的交通情况

地铁万科蓝湾的位置不错，紧邻太平河和滹沱河，自然环境是项目的最大优势。紧邻胜利北大街和古城路，又让项目进入二环内主城区比较方便。项目距石家庄地铁2号线柳辛庄站1.5公里，坐地铁比较方便。项目往南不远是北国旗下的益庄购物中心，配置商场超市，买东西也比较方便。如果非要挑个「毛病」，项目紧邻的金柳林学校全市有名，只不过是私立，学费稍微高一些。项目精装修交付，88至平方米的户型，小到两居、大到三居，面向首置刚需和首次改善需求，城北的购房者可以


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