预售制“立冬”，石家庄进入“准现房销售”时代。

11月7日，石家庄市住房和城乡建设局发布《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》。

《公告》指出：年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续。

被动式超低能耗建筑、装配式建筑和中央商务区商品房项目继续按原政策执行。

预售许可形象进度调整后，涉及预售资金监管等措施将相应做出调整。

接着11月8日，石家庄加强预售资金监管。

商品房预订款、首付款及按揭款等款项全部纳入监管专用账户，预售资金用于本项目工程建设支出。确保项目完全达到交付使用条件。

至此，石家庄楼市从“期房”时代进入“准现房”时代。

购房者苦“烂尾楼”久矣

根据，人民网“领导留言板”上消息，10年间共有8千多条与“烂尾”有关的留言投诉。

其中，河南省留言中涉及的烂尾楼盘数大致为个，接近数量排名第二的四川省的两倍。从人口密度来看，河南以每13.45万人口中有一栋烂尾楼排名第一，陕西以15.36万排名第二，安徽排名第三。

据相关媒体报道，石家庄至少有超个烂尾楼、无证房，正成为城市的伤疤。

长安区翡翠家园项目，年被列入市区“烂尾楼”，年法人批捕后，该公司账目显示已无资金可使用；

桥西区望公府项目，虽五证齐全，主体完工，但是项目涉及“一房二卖”交房日期一再拖延；

东二环宝鼎世嘉项目，自年销售以后就一直断断续续停工并，至今也没如期交房……

烂尾楼不仅成为城市伤疤，更是百姓心中的难愈之痛。对此，石家庄也在8月7日起，分5个批次开启了44个烂尾楼整治方案。

但是，从目前进度来看，烂尾楼治理存在不少困难，例如米氏e家天下、水岸憬园、魔方青年墅、公园城、昶昊悦府等项目虽然进入土拍补证阶段，却仍意外流拍。

为了房企烂尾楼继续但是，石家庄此次调整预售政策，可谓从源头上进行梳理预防。

因此，随着这两个政策的出台，基本上能保证项目不会出现烂尾的情况，封顶之后只要是项目销售状况良好，正常的销售回款就能保证交房。但购房者仍需要考察好企业的资金实力，销售状况。

资金链断裂、违规销售、法人涉案…烂尾楼成为城市之痛。那么这个时候，石家庄出台准现房销售制度，将产生什么影响呢？

石家庄房企正在“退场”

对房企来说，“准现房”销售大大增加房企的开发成本，减缓房企回笼资金的周期，那些靠高杠杆或快周转模式从事房地产开发的房企，将无立足之地。

在“三道红线”管控下，房企融资困难是众所知周的事情，因此大多房企只能通过卖房来充裕资金链。

例如黄金周期间，石家庄部分房企推出优惠政策，清货回笼资金，但双周成交效果并不乐观。双周（周口径）成交面积仅20.05万㎡，同比年下降24.8%。

降价都难卖，而现在执行准现房销售，回款渠道直接被掐，部分融资困难的房企将面临巨大的资金压力，如果周转不及时，或将加剧烂尾楼诞生。

金地集团石家庄公司总经理刘轶表示：“这两个政策的出台影响挺大的，由于考量到环保的要求，本来石家庄的开工建设时间只有5-6个月，这个政策的出台会让销售周期延长，对企业现金流压力更大“。

甚至有网友质疑，此时发布“准现房销售”是否合适。

从石家庄土市来看，真的冷了。

刚刚过去的10月，石家庄共计挂牌出让20宗地，其中12宗流拍。

而11月土拍没开始就蒙上一层阴影，11月3日、4日两天，石家庄连发布两则公告称，〔〕、、、、号地块终止出让。

现在出台“准现房”销售政策，房企开发成本提高，资金压力更大。

不外乎有有媒体称：年初，石家庄房企格局还将有新一轮洗牌，部分房企将明确暂时或在较长时间内退出石家庄市场；本地房企方面，则因销售端遇阻，开发端难以适应新的城市规划和开发规则，亦将有退出市场现象，本轮洗牌将贯穿全年市场。

持销项目迎来机会

从市场供需来说，刚刚经过金九银十的销售，石家庄楼市正处于青黄不接的事情，随着“准现房”销售制度出台，未来半年，石家庄楼市新房将有一个短暂的空窗期。

这对已经取证，正在持销的项目来说，竞品减少，销量可能会高一些，能够过个好年。

而11月8号以后拍地进入市场的项目，可能比较难过，只能等待项目封顶再领证销售。

虽然楼市下行，但是新房供应在一定程度上减少，房价或将保持稳定。

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石家庄房地产市场研究中心主任赵猛分析：“短期内两个政策的出台不会直接影响房价的上涨。虽然供需是影响房价的一个因素，但还有城市发展、金融信贷政策、土地政策、人口政策等其他因素也要综合考量。但这个政策会进一步影响炒房客的预期，整体还是坚持房住不炒，促进房地产市场的稳定发展。“

值得注意的是，现房售价一般比期房价格要高。仅从“准现房销售”来看，长期房价下跌的可能性很小。

购房者大利好

当然，准现房销售，对于购房者来说，无疑是个大好事。

因为商品房预售制完全利好开发商，购房者完全处于被动地位。只要你交了购房款，即使出现延期交房、交付质量差、楼盘烂尾等问题，购房者也只能被动接受。

现在石家庄执行“准现房”销售，未来的项目开发将彻底告别烂尾楼现象，而延期交房等一系列问题也将大大降低，至于施工质量等问题，也会在很大程度上降低。

当然，石家庄也没有“赶尽杀绝”。在公告中也表示：被动式超低能耗建筑、装配式建筑和中央商务区商品房项目继续按原政策执行。

这意味着，未来房企想继续在石家庄拿地开发，又不愿意减缓资金回笼周期，只能考虑被动式超低能耗建筑和装配式建筑的开发形态，节能低耗的建筑开发将成为大规模开发的主要模式。

预售必须取消，但不是现在

那预售制度在未来几年，有可能被取消吗？

事实上，在年人民日报就发文《取消商品房预售制，调研可先行》中给出了答案，文章用12字明确表示：取消预售制，长期看或不可免。

也就是说，短期取消预售制比较困难，但长期来看不可避免。

在目前“房住不炒”的深入人心，以及针对楼市的“三条红线”背景下，取消预售制度，会导致绝大多数的开发商，房企，回流资金的难度系数太大。

贸然取消预售证，破产倒闭的房企必然会大增，甚至会造成更多烂尾楼的诞生。

这也不符合目前楼市追求的“稳”字，所以说短时间就要取消预售制度，概率不大

但如果从长远角度来看，取消预售又不可避免。

取消预售制不仅可以有效保护购房者财产不受损失，利益不受侵害，也能够有效降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。

结语

正如人民日报：取消预售制，长期看或不可免。

当然取消预售制度也不可操之过急，因为很多开发商对预售制的依赖性还很强，而现在只需要做的就是，加大监督力度，规范市场秩序，总之一旦时机成熟，取消预售制度必然是大势所趋，这最终只是时间问题罢了。

文章来源:乐居财经